Point Marché

 

Environnement économique :

La croissance économique mondiale en 2016 est restée stable par rapport à l’année 2015. En France, le PIB a légèrement augmenté sur un an avec +1,3% contre +1,1% en 2015 et la courbe du chômage s’est inversée au 4ème trimestre.

En dépit de nombreux évènements tels que le Brexit, l’élection de Donald Trump, le ralentissement de l’économie chinoise, les marchés financiers restent optimistes.

Malgré une contraction des taux de rendement toujours importante, le marché de l’investissement reste très dynamique pour les investisseurs et ce malgré une hausse de l’OAT au 4ème trimestre 2016. Le spread est toujours de plus de 200 points de base.

Le marché de l’investissement s’est très bien porté en 2016 grâce à des liquidités importantes. En France, les montants investis sur l’année totalisent 31 milliards d’euros.

 

Le marché des bureaux en Ile-de-France en 2016 :

La demande placée en 2016 a cumulé 2,4 millions de m² commercialisés en Ile-de-France. Ce résultat est dû à un 4ème trimestre actif et l’année 2016 se place au-dessus de la moyenne décennale de 2,3 millions de m² placés (+6,5% sur un an).

L’année a été marquée par le retour des grandes transactions, après une année 2015 relativement calme sur ce secteur (+23%). 65 transactions de grande ampleur ont été signées, totalisant 890 000 m². Les petites surfaces ont également affiché un résultat en hausse pour la 3ème année consécutive et dépassent ainsi le seuil des 800 000 m² commercialisés. Seules les surfaces intermédiaires sont en baisse sur un an, mais elles restent tout de même supérieures à leur moyenne décennale.

Les secteurs Immostat qui ont été les plus actifs sont Paris et La Défense. La capitale a recensé plus d’un million de m² commercialisés dont plus de la moitié à Paris QCA et plus d’un tiers à Paris Sud. La Défense a connu sa meilleure année avec une demande placée de 274 000 m², soit 93% de plus qu’en 2015. La Première Couronne, bien qu’en hausse sur un an, reste inférieure à la moyenne décennale avec 254 000 m² placés (340 000 m² en moyenne sur les 10 dernières années). Enfin le Croissant Ouest et la Deuxième Couronne sont en berne avec respectivement -24% et -10% de leur demande placée sur un an.

L’évolution de la demande placée en Ile-de-France depuis 2000 :

L’offre immédiate en Ile-de-France est de 3,5 millions de m² à fin 2016, contre 3,9 millions de m² un an plus tôt. La contraction de l’offre a été la plus significative à Paris avec -30% de l’offre immédiate sur un an. La Première Couronne, y compris le Croissant Ouest voit son stock immédiat diminuer de 6% en moyenne. Seule l’offre en Deuxième Couronne reste stable (-1,9% sur un an). L’offre de bureaux en cours de construction représente 1,1 millions de m² au 1er janvier 2017 (+38% sur un an).

Face à ces bons niveaux de commercialisation et la contraction de l’offre immédiate, la vacance en Ile-de-France passe de 7,4% à 6,7% sur un an. Les taux de vacance diminuent à Paris et à La Défense. A Paris, le taux de vacance se fixe à 3,3% en moyenne début janvier 2017. La vacance à La Défense passe en dessous des 10%. En revanche, les autres secteurs stagnent face à un stock immédiat qui évolue peu et des transactions en baisse. On peut ainsi estimer le taux de vacance du Croissant Ouest à 12%, la Première Couronne à 8,3% et la Deuxième Couronne à 6%.

Face à une offre immédiate de première main toujours plus rare, les valeurs locatives sont à la hausse dans certains secteurs, notamment à Paris QCA (+4%). Peu de livraisons de grande envergure sont prévues pour 2017. Cette raréfaction de l’offre de qualité devrait mener à une généralisation de la hausse des valeurs locatives. 

Les mesures d’accompagnement sont de 21,5% en moyenne en Ile-de-France. A Paris QCA, ces mesures sont limitées à 16% du fait de la dynamique du marché et de la raréfaction de l’offre. A l’inverse, dans la Péri-Défense ou dans la Boucle Sud, les niveaux d’offres restent élevés et les mesures d’accompagnement aussi avec respectivement 27% et 23%.

Principales transactions de bureaux >10 000 m² en 2016 :

  • Paris Centre Ouest : SIACI Saint-Honoré – BEFA de 12 ans fermes sur 15 554 m² dans le Season dans la ZAC Clichy-Batignolles à Paris 17ème,
  • Paris Centre Ouest : WeWork – bail de 12 ans fermes - 11 700 m² rénovés au 33, rue La Fayette à Paris 9ème.
  • Paris Sud : BPCE – bail de 10 ans dont 7 ans fermes - 16 000 m² dans France Avenue à Paris 13ème,
  • La Défense : Deloitte & Associés – 31 000 m² dans la Tour Majunga à Puteaux,
  • La Défense : Elior Participations – bail ferme jusqu’en 2025 - 20 000 m² dans la Tour Egée à Courbevoie,
  • La Défense : IMS Health – 11 381 m² (neufs) dans la Tour D2 à Courbevoie,
  • La Défense : Bureau Veritas – 12 000 m² rénovés pour mars 2017 dans Le Triangle de l’Arche  à Courbevoie,
  • Croissant Ouest : Sephora (siège mondial) – 15 000 m² rénovés (HQE et BREEAM, livraison printemps 2017) dans le 41 Ybry à Neuilly-sur-Seine,
  • Boucle Sud : La Poste – 42 000 m² en BEFA dans le Lemnys à Issy-les-Moulineaux,
  • Boucle Nord : GRTGAZ – bail ferme de 9 ans – 11 000 m² rénovés dans le Clever à Gennevilliers,
  • Première Couronne Est : RATP – 32 000 m² dans l’Elyps (livraison mi-2019) à Fontenay-sous-Bois,
  • Première Couronne Nord : BETC – 17 184 m² dans Les Magasins Généraux à Pantin 
  • Première Couronne Sud : Direction Générale de l’INSEE – 23 800 m² dans le White (livré en juin 2016) à Montrouge.
  • Deuxième Couronne : CA  Consumer Finance – 36 000 m² - 1, rue Victor Basch à Massy.

 

Principales caractéristiques du marché de l’investissement

-      Une augmentation des opérations de plus de 500 millions d'euros,

-      Les biens immobiliers « core » sont encore très recherchés mais avec des taux de rendement inférieurs à 3%, les investisseurs tentent de trouver d'autres types de placements,

-      Compression des taux de rendement : pour les bureaux « prime » dans Paris QCA, les taux sont passés sous le seuil des 3% si l’immeuble est loué avec un bail ferme,

-      Une diversification a été observée en 2016 avec :

  • La meilleure année depuis 2009 pour les développements spéculatifs avec 2,3 milliards d'euros,
  • Les biens de services ont représenté 7% de l'investissement total en 2015. L’année 2016 fut un excellent cru pour ce type de biens avec un montant d’investissement représentant 18% de l’investissement total. Par exemple : Eurazeo a acheté un portefeuille de 85 hôtels pour 505 millions d'euros et Primonial a acheté 26 établissements de santé pour 301 millions d'euros
  • « Added value properties » sont maintenant très recherchées dans un marché sain et une situation économique en France dans un meilleur état.

 

Le marché de l’investissement en 2016 :

Le montant des investissements en immobilier d’entreprise totalise 31 milliards d’euros en 2016. Le marché de l’investissement est resté stable sur un an (-2% comparé à 2015). L’Ile-de-France a regroupé 75% des montants investis avec près de 23,4 milliards d’euros. Les mega deals sont restés très présents cette année avec 80 transactions de plus de 100 millions d’euros recensées. Les investisseurs étrangers restent très actifs, bien que ciblant des actifs « prime ».

L’investissement en France en 2016 se décompose de la manière suivante : 

Les taux de rendement « prime » continuent de baisser au niveau national. A Paris QCA, le taux de rendement pour des bureaux reste stable à 3,1 %, mais certaines transactions « prime » peuvent passer sous le seuil des 3,00%. La Défense et la Première Couronne voient leurs taux de rendement diminuer avec respectivement 4,75% et 4,40% en moyenne.

Les taux de rendement des commerces se sont quant à eux une nouvelle fois compressés et atteignent 2,75% pour des boutiques en pied d’immeuble sur des axes « prime » et les taux de rendement pour les « luxury high street retail » ont même atteint des taux de rendement inférieurs à 2,50%.

Principales opérations d’investissement en 2016 :

-        Norges Bank IM a acquis le « Vendôme Saint-Honoré » à Paris 1er (26 800 m² de bureaux et de commerces) pour un milliard d’euros en décembre 2016.

-        La Tour First (86 707 m²), à La Défense, a été cédée par Beacon Capital à AXA IM pour 800 millions d’euros en janvier 2016.

-        Le 65-67, avenue des Champs Elysées (10 500 m² de bureaux et de commerces) à Paris 8ème a été cédé par Thor Equities et Meyer Bergman à un investisseur originaire du Moyen-Orient pour 490 millions d’euros en juillet 2016.

-        L’immeuble de bureaux So Ouest à Levallois-Perret (33 300 m²) a été cédé par Unibail pour 334 millions d’euros en février 2016.

-        Le 49-53, avenue des Champs Elysées (8 200 m² de bureaux et de commerces) à Paris 8ème a été cédé par Westbrooke Europe pour 280 millions d’euros en mars 2016.